Ръководство за начинаещи – II част

Избор на имот

В зависимост от това, как ще обитавате вашата къща – постоянно или временно, вие най-вероятно имате идея къде да се намира тя. Дали в града или в покрайнините му, дали в някое китно село или вилна зона – трябва да имате подходящ поземлен имот. Естествено, хубаво е мястото да грабне сърцето ви, но е добре преди да се решите да купувате, да отделите време и енергия да проучите колкото се може по-добре имота.

Обикновено транспортната достъпност, площта, гледката и съседните имоти са първите неща, които се оценяват интуитивно. Но е добре освен на интуицията да се разчита и на анализ на конкретните дадености.

Важно е разположението на имота спрямо посоките на света – лесно бихте могли да го определите с помощта на карта, компас или  приблизително спрямо посоката на известни географски обекти и слънцето. Наклонът на терена също бихте могли да определите поне „на око”- дали е относително равен  или стръмен? Важно е да си дадете сметка в коя посока е наклона – това ще определи изложението на терена. Също така, спрямо кои посоки са дългите страни на имота – това ще определи преобладаващото изложение на помещенията.

За България като най-благоприятно се счита южното изложение, след него източното, западното и накрая северното. Добре за сградата е да има възможност да се „отвори” с прозорци към по-добрите изложения. Тоест в по-благоприятните посоки да се разполагат жилищните помещения – дневни и спални, а към по-лошите – да се разполагат входове, стълби, сервизни помещения, складове, евентуално кухни и други подобни, които имат по-скоро обслужващи и комуникационни функции.Добре е също така разположението на обитаемите помещения да се съобрази с гледката, с по-тихите страни на имота, с разположението на двора. Той също е добре да бъде с благоприятно изложение.

Немаловажна е и посоката на вятъра, особено когато се предвижда външна камина или огнище. Преобладаващия вятър в България е северозападен, но е добре да се обърне внимание какви са ветровете на конкретното място.

Преди обаче да се ентусиазирате относно покупката е добре да проучите и доста други подробности. Едно от първите неща, за които трябва да се поинтересувате е предназначението на земята, върху която се намира имота.

Според Закона за устройство на територията (ЗУТ), териториите се делят на урбанизирани, земеделски, горски, защитени и т.н. Най-добре е вашия имот да се намира в урбанизирана територия, а не примерно върху земеделска земя. Има случай, когато е възможно да се смени предназначението на земята, но трябва да се премине през сложни и времеемки градоустройствени процедури. При всички случаи е важно предварително да сте наясно дали е възможно да се смени предназначението и какво ще ви коства това.

Имотите в урбанизираните територии биха могли да бъдат с жилищни, обществено-обслужващи, производствени, спортни и др. функции. Имот в жилищна или вилна зона е най-добрия вариант. В каква зона попада имотът, както и показателите за застрояване на тази зона, можете да научите в общината.

Имотът трябва да е урегулиран (урегулиран поземлен имот-УПИ), което значи за него да има одобрен подробен устройствен план (ПУП). Той определя лицето и площта на урегулирани имоти, конкретното им предназначение, характерът и начинът на застрояване.Урегулираният поземлен имот има задължително лице (изход) към улица, към път или по изключение към алея в парк. Границата на имота с пътя се нарича улична регулационна линия, а границите на имота със съседните имоти- вътрешни регулационни линии.

 

Извадка от подробния  устройствен план на гр.София

С урегулирането на имота се определят предназначението му, начинът, характера, линиите и параметрите на застрояване. С други думи – граници в които може да се строи, височина, етажност, максимална застроена площ, минимална свободна дворна площ, минимален процент зелени площи и други специфични изисквания към застрояването.

Важно е също така имотът да има инфраструктурна и комуникационна обезпеченост. Тоест да има снабдяване с ток, да има изграден водопровод за питейна вода и канализация за отпадни води.

Както казахме в началото, това са най-благоприятните дадености, които биха ви доближили най-бързо до желания финал. Това не значи, че ако на мястото няма изградена водопроводна и канализационна мрежа, строителството е невъзможно. Възможно е, просто изискванията на ВиК дружеството ще бъдат други – да се изгради пречиствателна станция за отпадните води или изгребна яма, да се направи сондаж и проба за питейната вода и др. Естествено тези процедури усложняват процеса, но и те са напълно изпълними.

Добре е, ако е възможно да се проучи дали теренът е скален, свлачищен, дали има плитки подпочвени води и др. специфики на мястото. Не пропускайте и да се запознаете със съседите си, бъдещите ви инициативи ще зависят от тяхната доброжелателност. Преди да купувате проучете собствеността, проверете за наличие на тежести, консултирайте се ако трябва с юрист или консултант в сферата на недвижимите имоти.

Ако сте изминали целия този трънлив път и сте намерили подходящ имот, следва да се сдобиете със следните изходни документи: виза за проектиране от общината и съгласувателни писма от съответните експлоатационни (Елекроразпределение, ВиК)  дружества.

Leave a Comment

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *